Alors que l'inflation s'établit à 6,2% sur un an en novembre, de nombreux professionnels de l'immobilier répètent que les emprunteurs souscrivent aujourd'hui des prêts à « taux réels négatifs ». Une bonne affaire en théorie. Mais qu'en est-il vraiment ?
Les taux de crédit immobilier sont en train de flamber. Alors qu'un emprunteur pouvait espérer un crédit à moins de 1% sur 20 ans en février 2022, les intérêts pour la même durée devraient se négocier aux alentours de 3% au premier trimestre 2023.
Malgré tout, de nombreux acteurs du marché immobilier conseillent aux personnes ayant un projet immobilier de se lancer sans attendre. Selon eux, malgré une inflation qui s'établit en France à 6,2% sur un an en novembre d'après l'Insee, la période serait même particulièrement propice.
Un emprunt avantageux, quand il est possible
« En période d'inflation, votre budget logement, si vous êtes locataire, risque d'augmenter même s'il y a en ce moment un encadrement des loyers fixé à 3,5%, rappelle Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis. En revanche, quand vous empruntez pour un achat immobilier, votre mensualité reste toujours la même. Ce qui veut dire que vous gravez cette dépense dans le marbre pour les vingt prochaines années. » Une bonne nouvelle alors que le reste du budget (alimentation, énergie...) progresse, le logement étant tous les mois le plus gros poste de dépenses des ménages français.
Au moment de souscrire un crédit immobilier, les emprunteurs ne doivent pas dépasser un taux d'endettement fixé à 35%. Pour rappel, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) oblige depuis le 1er janvier 2022 à ne pas aller au-delà de ce ratio entre les charges d'emprunt et les revenus des acheteurs. Et, ce taux diminuerait à mesure que l'inflation augmente.
« Mais cela n'est valable qu'à la condition que les revenus augmentent, dans l'idéal autant que l'inflation, ce qui est loin d'être toujours le cas », nuance Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. En 2023, les salaires devraient augmenter de 4% en moyenne. En revanche, si les revenus de l'emprunteur progressent dans les mêmes proportions, la part dédiée au remboursement de l'emprunt immobilier est logiquement moindre qu'en début de prêt.
Une épargne forcée
Deuxième bénéfice, le remboursement de votre emprunt immobilier s'apparente à une épargne forcée. « Vous vous construisez un patrimoine immobilier et cela permet aussi de lutter contre l'inflation car votre bien ne va pas se dévaluer énormément, développe Cécile Roquelaure. Aujourd'hui, acheter sa résidence principale, c'est s'assurer un patrimoine pour demain. »
Crédit immobilier : est-il encore intéressant de faire un remboursement anticipé ?
Mais tout le monde ne peut pas emprunter dans le contexte actuel marquée par de fortes hausses des prix. « Avec l'inflation, vos dépenses contraintes (alimentation, énergie) augmentent, et forcément le reste à vivre diminue, il est donc plus compliqué pour les ménages d'emprunter, détaille Sandrine Allonier. Par exemple, les personnes qui touchent le Smic n'ont pas forcément intérêt à acheter en période d'inflation, car à court terme, elles sont fortement pénalisées par la hausse des taux et des prix immobiliers, même si le salaire minimum a été successivement revalorisé. »
Pour ceux qui le peuvent, il est donc toujours intéressant d'emprunter, quelle que soit la période. Et cela est encore plus vrai pour l'investissement locatif, rappelle sandrine Allonier : « Investir en période d'inflation est très intéressant car la mensualité que vous réglez reste fixe, alors que les loyers que vous percevez continuent d'augmenter et prennent une part croissante de votre remboursement. »
